При покупке квартиры в строящемся доме казахстанцам нужно проверить договор долевого участия (ДДУ), его регистрацию в «Казреестре», наличие гарантии или разрешения на привлечение денег и возможность оплатить жилье безналично. Отсутствие хотя бы одного из этих условий может сделать сделку незаконной. На это обратила внимание девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова. Об этом сообщает портал Qazaqyia.kz со ссылкой на издание Kursiv Media.

По ее словам, за последние полтора года правила покупки жилья на этапе строительства существенно изменились. Теперь застройщики могут привлекать деньги граждан только через механизмы, предусмотренные законом о долевом участии.

Сейтнурова напомнила, что с 30 августа 2025 года при покупке жилья в строящемся доме запрещено использовать предварительные и инвестиционные договоры, а также соглашения о бронировании. С 12 марта 2026 года привлекать деньги покупателей можно исключительно через механизмы закона о долевом участии.

Документ с названием «договор бронирования» не заменяет ДДУ и не дает покупателю права требовать квартиру от застройщика. Такой договор также не регистрируют в «Казреестре», а срок передачи жилья по нему не начинается.

«Бумага с названием «договор бронирования» прав на квартиру не создает. Она не ставится на учет, по ней не возникает требования к застройщику и не начинается срок передачи жилья. Если первым вам дают подписать такой документ, вы платите за обещание», – предупреждает эксперт.

Эксперт выделила три законных способа привлечения денег дольщиков: гарантия Единого оператора – «Казахстанской жилищной компании», участие банка второго уровня или разрешение акимата на привлечение средств после возведения каркаса здания.

При этом проверять нужно не только название жилого комплекса, но и конкретную очередь, блок или участок строительства. Разрешение или гарантия могут распространяться на весь комплекс либо только на отдельную очередь.

«Проверять нужно не название ЖК, а конкретную очередь, блок или пятно застройки. Жилищный портал пишет об этом прямым текстом: разрешение может быть выдано как на весь комплекс, так и на отдельную очередь. На практике встречались случаи, когда гарантия была на один объект, а деньги собирали по всему комплексу», – отмечает Сейтнурова.

Проверить сведения можно на портале homeportal.kz в разделе объектов долевого строительства. Данные поступают из «Казреестра» и также доступны в приложении eGov Mobile. Эксперт советует искать объект по БИН застройщика, а затем сверять адрес и очередь строительства с информацией в договоре. В самом ДДУ должны быть указаны номер и дата гарантии или разрешения.

С 1 января 2026 года все платежи по ДДУ должны проходить через банк в безналичной форме. Банк проверяет наличие зарегистрированного договора и не проводит платеж, если его нет.

Поэтому просьбы застройщика передать часть суммы наличными, перевести деньги на карту или внести предоплату до подписания ДДУ должны насторожить покупателя.

Сейтнурова также напоминает, что с 18 января 2026 года штраф за привлечение денег дольщиков без разрешения или гарантии может достигать 2 000 МРП – около 8,6 млн тенге. Штраф рассчитывают за каждый такой факт.

Отдельное внимание эксперт советует уделить срокам строительства и условиям договора. Она выделяет три момента, которые могут повлиять на возможность взыскать пеню за задержку передачи жилья.

Первый – дата передачи квартиры. Ввод дома в эксплуатацию и передача квартиры покупателю – разные события. По словам Сейтнуровой, перенос срока приемки дома допускается не более чем на пять месяцев относительно даты, указанной в проектно-сметной документации. После регистрации акта приемки застройщик должен передать квартиру в течение 60 календарных дней. Если в договоре указан только квартал ввода дома, покупателю будет сложнее определить момент начала просрочки.

Второй момент – дополнительные соглашения о переносе сроков. По утверждению эксперта, застройщик не может самостоятельно продлевать срок более чем на пять месяцев. Исключение – подтвержденный документами форс-мажор. Кроме того, покупатель не обязан подписывать соглашение о переносе сроков.

«Подпись под допсоглашением закрывает основание для пени за уже прошедший период», – подчеркивает Сейтнурова.

Третий момент – ответственность сторон. По типовой форме договора пеня составляет 0,1% от внесенной суммы за каждый день просрочки. Например, при оплате квартиры на 20 млн тенге месяц задержки обойдется застройщику в 600 тыс. тенге.

Также эксперт советует внимательно изучить условия, при которых застройщик освобождается от ответственности, и правила для случаев просрочки платежа со стороны покупателя. Если дольщик задержал очередной взнос на 20 дней, срок передачи квартиры, согласно приведенному экспертом примеру, может быть продлен на такой же период.

Ранее «Курсив» писал, подорожают ли квартиры в Казахстане на фоне объявленной «Народной стройки».