Высокие ставки по банковским депозитам сделали покупку квартир для сдачи в аренду менее привлекательной для инвесторов в Казахстане. При капитале от 10 до 30 млн тенге банковские вклады сейчас могут обеспечивать более высокую текущую доходность, чем арендная недвижимость. Тем не менее, покупка жилья остается интересным вариантом, если объект удается приобрести со значительной скидкой к рыночной стоимости. Об этом сообщает портал Qazaqyia.kz со ссылкой на издание Kursiv Media.

Такую оценку представил управляющий директор Arbat Real Estate, эксперт по премиальной недвижимости Виталий Шалаев. Специалист с более чем 20-летним опытом работы на рынке недвижимости сравнил потенциальную доходность депозитов и квартир на примере инвестиций в размере 10, 30 и 50 млн тенге.

В октябре 2026 года базовая ставка Национального банка Казахстана составляет 16,25% годовых. В начале года показатель находился на уровне 18%, однако даже после снижения ставки по банковским вкладам остаются высокими.

По данным BankInfo Deposit Index, на конец сентября индекс лучших годовых ставок по тенговым депозитам десяти банков составлял 16,11%. Отдельные краткосрочные вклады сроком на три месяца предлагали доходность до 19-20% годовых.

На этом фоне покупка квартиры для сдачи в аренду уже не выглядит безусловно выгодным решением. Инвесторам приходится учитывать не только арендные поступления, но и расходы на ремонт, содержание жилья, налоги, периоды простоя и возможные изменения стоимости недвижимости.

По мнению Шалаева, преимущество депозитов заключается также в возможности сохранить капитал доступным для новых инвестиционных решений. Условия досрочного снятия зависят от конкретного банковского продукта.

При наличии 10 млн тенге эксперт считает более рациональным размещение средств на краткосрочном тенговом депозите. В качестве ориентира он рассматривает трехмесячные вклады со ставками 18-20% годовых, если такие предложения доступны в банках.

При доходности 18% годовых размещение 10 млн тенге на три месяца принесет приблизительно 450 тыс. тенге. Если ставка составит 20%, расчетный доход увеличится до 500 тыс. тенге. Эти суммы рассчитаны без капитализации процентов.

Стоит отметить, что 20% годовых не означает, что вкладчик получит пятую часть капитала за три месяца. Фактическая доходность за квартал при таком упрощенном расчете составит около 5%.

Покупка инвестиционной квартиры в Алматы с бюджетом 10 млн тенге, по оценке Шалаева, потребует дополнительного финансирования. Эти средства можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или направить на приобретение строящегося жилья, однако оба варианта предполагают дополнительные риски.

Краткосрочный депозит позволяет отложить решение о покупке недвижимости и дождаться более привлекательных предложений. В то же время инвестору необходимо учитывать ограничения на досрочное снятие средств и возможное изменение ставок после окончания срока вклада.

Сумма в 30 млн тенге уже позволяет рассматривать приобретение небольшой квартиры для сдачи в аренду. Однако расчеты показывают, что при текущих депозитных ставках банковский вклад способен обеспечить более высокий доход без расходов на обслуживание недвижимости.

В качестве примера Шалаев приводит квартиру стоимостью 30 млн тенге, которую можно сдавать за 250 тыс. тенге ежемесячно. За год собственник получит 3 млн тенге, что соответствует 10% валовой доходности.

Если квартира стоит 35 млн тенге и сдается за 270 тыс. тенге, годовая арендная выручка составит 3,24 млн тенге. Доходность в таком случае снизится примерно до 9,3% годовых.

Указанные суммы не учитывают расходы собственника. После оплаты ремонта, содержания жилья, налогов и возможных периодов без арендаторов фактическая доходность окажется ниже.

Для сравнения, депозит в размере 30 млн тенге при условной ставке 18% годовых может принести 5,4 млн тенге за год. Это на 2,4 млн тенге больше валового арендного дохода квартиры стоимостью 30 млн тенге.

Однако такой результат возможен только при сохранении ставки 18% на протяжении всего года. При размещении средств на короткие сроки условия последующего продления могут измениться.

Шалаев также допускает снижение стоимости отдельных объектов на вторичном рынке жилья в 2027 году. Это прогноз эксперта, а не подтвержденная тенденция будущего периода.

При капитале 50 млн тенге эксперт рекомендует рассматривать недвижимость прежде всего при наличии существенного дисконта. По его оценке, на рынке Алматы можно искать квартиры со скидкой 10-15% относительно обоснованной рыночной стоимости.

Квартира стоимостью 50 млн тенге, сдаваемая за 350-370 тыс. тенге в месяц, способна приносить от 4,2 млн до 4,44 млн тенге ежегодно. Валовая арендная доходность такого объекта составит примерно 8,4-8,9%, а расчетный срок окупаемости без учета расходов достигнет 11-12 лет.

Если аналогичную квартиру удастся приобрести за 42,5-45 млн тенге, показатели изменятся. При сохранении той же арендной платы доходность вложенного капитала составит приблизительно 9,3-10,5% годовых, а окупаемость сократится примерно до десяти лет.

По мнению Шалаева, для инвестиционной недвижимости приемлемым ориентиром является окупаемость за 10-12 лет. При этом специалист рекомендует оценивать не только арендные поступления, но и перспективы изменения рыночной стоимости объекта.

Пока подходящей квартиры нет, альтернативой остается банковский депозит. При условной ставке 18% годовых размещение 50 млн тенге может обеспечить расчетный доход в размере 9 млн тенге за год, если соответствующие условия сохранятся на протяжении всего периода.

По наблюдениям Arbat Real Estate, рынок недвижимости Алматы постепенно становится более благоприятным для покупателей. В практике компании на одного активного покупателя может приходиться восемь-девять конкурирующих предложений квартир.

По словам Шалаева, увеличение выбора позволяет покупателям активнее обсуждать цену и добиваться уступок от продавцов. Особенно это касается собственников, заинтересованных в продаже недвижимости в ограниченные сроки. В таких ситуациях дисконт может достигать 10-15%.