Зейнетақы шегерімдерінің табалдырығы екі есеге жуық – 79%-ға өсті, бұл қазақстандықтарға тұрғын үй сатып алу үшін жинақтарын пайдалануды айтарлықтай қиындатады. «Курсив» жылжымайтын мүлік нарығының сарапшыларынан сұраныстың төмендеуі мен бағаның құлдырауын күту керек пе деген сұраққа жауап алды. Бұл туралы Qazaqyia.kz порталы Kursiv Media басылымына сілтеме жасап хабарлайды.
Халықаралық инвестиция және жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Лев Тетин зейнетақы табалдырықтарының көтерілуі тұрғын үй нарығына айтарлықтай әсер етпейді деп санайды. Оның айтуынша, соңғы бір жарым жылда ипотекалық несиелерді ішінара өтеуге қатысатын зейнетақы жинақтарының көлемі ең төменгі деңгейге дейін төмендеді. 2021 жылдан бастап, осы мақсаттарға артық жинақтарды алуға рұқсат етілген кезде, өз зейнетақы жинақтарын тұрғын үй сатып алуға пайдаланғысы келгендер қазірдің өзінде қаражаттарын нарыққа тартты.
Сарапшының бағалауынша, соңғы екі жылда бұл құрал тиімді болмай қалды, сондықтан табалдырықтардың өзгеруі тұрғын үйге сұраныстың төмендеуіне әкелуі екіталай.
«Бүгінгі таңда зейнетақы қаражатының қатысуымен нарық үлесі 3,5–4%-дан аспайды. 2021–2022 жылдардағы шыңында мәмілелердің шамамен 65–68%-ы зейнетақы қаражатын тартумен өтті. Яғни, нарық бұл ақшаны сіңірді. Менің ойымша, бұл өзгерістер сұранысқа да, шаршы метр құнына да ешқандай әсер етпейді», – деп атап өтті сарапшы.
Тетин ипотеканың жалпы тұрғын үй сату мен сатып алуға әсерін де бағалады. Оның айтуынша, 2025 жылғы статистика бойынша, ол 2026 жылдың алғашқы бес айындағы деректермен шамамен салыстырылады, жалпы мәмілелер саны 449 мыңды құрады. Бұл мәмілелердің тек 29%-ы ипотекалық өнімдерді пайдалану арқылы жүргізілген, ал 71% жағдайда сатып алушылар өз қаражаттарын пайдаланған – өз тұрғын үйін сатып, жаңасын сатып алу, қаражат жинау және т.б. Ипотекаға тәуелді нарықтың үштен бір бөлігінің ішінде мәмілелердің 73–75%-ы Отбасы банкінің көмегімен өтті. Осылайша, коммерциялық ипотека да нарыққа әсер етпеді деуге болады.
Сарапшының айтуынша, қазір тұрғын үй нарығына негізгі әсерді халықтың төлем қабілеттілігі тигізеді, ол біртіндеп тоқырауға ұшырап отыр. Сондай-ақ, құрылыс материалдарының импортына тәуелділік (50–60%) негізгі фактор болып қалады. Оған қоса, жаңа Салық кодексі құрылыс жұмыстарына ҚҚС арқылы әсер етті. Нәтижесінде ұсыныс көлемі төмендеп, сұраныс өсуде.
«Егер баға туралы айтатын болсақ, 2025 жылды Қазақстан бойынша орташа шаршы метр құнының 16%-ға өсу көрсеткішімен аяқтадық. Бірқатар өңірлер мен қалаларда өсу жоғары немесе төмен болды. Мысалы, Астана 22%-ға, Алматы 21%-ға өсті және т.б. Егер биылғы жылдың трендтері туралы айтатын болсақ, 2026 жылдың бес айында өсу шамалы болды – 2-ден 3%-ға дейін. Үлкен динамиканы жылдың екінші жартысында көреміз, менің болжамым бойынша, жыл соңына қарай шаршы метр құнының өсуі қайталанып, 15% плюс көрсеткішіне жетуі мүмкін», – деп бағалады нарық тенденцияларын Лев Тетин.
Сарапшының бағалауынша, бағаны көтеретін факторлар жаңа құрылыстардың аздығынан нарықтағы ұсыныстың төмендеуі болады. Сонымен қатар, сұраныс өсуде, тіпті қазіргі сұраныс пен сапалы шаршы метрлердің жинақталған тапшылығы бағаны көтеруге жеткілікті.
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсірепов балама пікір білдірді. Оның айтуынша, жеткіліктілік табалдырықтарын көтергеннен кейін тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін зейнетақы жинақтарын пайдалана алатын азаматтардың шеңбері қысқарады. Бұл нарық үшін сезімтал фактор болады, өйткені соңғы жылдары дәл зейнетақы қаражаты сұраныс пен алыпсатарлық ажиотаждың негізгі драйверлерінің бірі болды.
Мүсіреповтің айтуынша, бүгінде тұрғын үй несиелеу нарығының объективті салқындауы байқалады. Ипотекаға сұраныс бірнеше себептер бойынша төмендеуде – жоғары мөлшерлемелер, несиелеудің қолжетімділігінің төмендеуі, кірістердің салыстырмалы өсуі болмаған кезде қарыз жүктемесінің өсуі. Қосымша жағдайды ипотекалық несиелер бойынша ГЭСВ шекті деңгейінің 25%-дан 20%-ға дейін төмендеуі қиындатады (ред. ескертпесі – іс жүзінде бұл тек шектеулі қарыз алушылар тобына әсер етеді).
«Осы аяда жеткіліктілік табалдырықтарын көтеру сұраныстың төмендеуінің тағы бір факторы болады. Ең алдымен, нарықтың ең көп таралған сегменттері – эконом- және комфорт-кластағы пәтерлер қысымды сезінеді, мұнда мәмілелердің едәуір бөлігі ипотека және зейнетақы шегерімдерімен қамтамасыз етілді. Сондықтан сұраныстың одан әрі төмендеу қаупі жоғары. Нарық біртіндеп өткен жылдардағы қызып кету және алыпсатарлық ажиотаж фазасынан салқындау және тоқырау фазасына өтуде», – деп атап өтті Ермек Мүсірепов.
Федерация басшысының айтуынша, жекелеген жылдары дәл зейнетақы жинақтарын пайдалану ипотеканың әлсіз қолжетімділігі мен кірістердің жеткіліксіз өсуін өтеді. Бұл құралсыз нарықтағы мәмілелер алдыңғы жылдары да айтарлықтай аз болар еді. Зейнетақы жинақтары қазақстандықтарға бастапқы жарнаны жинауға, несиелерді өтеуге және несиесіз тікелей тұрғын үй сатып алуға көмектесті. Мүсірепов олардың бағалауы бойынша, нарықтың зейнетақы қаражатына тәуелділігі көпшілік ойлағаннан әлдеқайда жоғары болғанын атап өтті.
Сонымен қатар, зейнетақы жинақтарын пайдаланудағы ағымдағы шектеу бағаға әсер етеді, өйткені жылжымайтын мүлік нарығы қаржыландырудың қолжетімділігіне тікелей тәуелді. Ипотека қысқарған кезде және зейнетақы жинақтары түріндегі қосымша қаражат көзі жойылғанда, нақты сатып алушылар саны азаяды.
Нарықта жүйелі салқындау белгілері байқалады:
Сонымен қатар, тұрғын үй ұсынысы жоғары болып қалады, әсіресе ірі қалаларда. Теңгерімсіздік пайда болады: нысандар көбейеді, ал төлем қабілетті сатып алушылар азаяды. Құрылыс салушылар сатып алушы үшін бәсекелесе бастайды және бұл субсидиялар, бөліп төлеу және бонустық бағдарламалар арқылы құнның біртіндеп төмендеуіне әкеледі.
«Біздің бағалауымыз бойынша, нарық бағаны түзету кезеңіне енді. Егер ағымдағы тенденциялар сақталса, ең осал сегменттер – ең алдымен қайталама нарық және құны асыра бағаланған нысандар – соңғы жылдардағы шыңдық мәндерден 30%-ға дейін бағаның төмендеуін көрсетуі мүмкін. Сонымен қатар, бұл лезде құлдырау емес, қаржыландырудың қысқаруы аясында нарықтың біртіндеп түзетілуі екенін түсіну маңызды», – деп қорытындылады Ермек Мүсірепов.