Қазақстандық банктер 2026 жылдың тоғыз айында шамамен 1,9 трлн теңге көлемінде ипотекалық несие берді. Номиналды мәнде көрсеткіш өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 9,6%-ға өсті, ал нақты мәнде – инфляцияны ескергенде – ипотекалық кредиттеу 0,9%-ға құлдырады. Бұл туралы Qazaqyia.kz порталы Kursiv Media басылымына сілтеме жасап хабарлайды.
Астана мен Алматы: қарама-қарсы динамика
Екі астанаға елдің ипотекалық нарығының жартысынан астамы тиесілі. Егер Астанада тұрғын үй кредиттеу 2026 жылдың тоғыз айының қорытындысы бойынша тіпті шағын өсім көрсетсе (+2,7% нақты мәнде), Алматыда ипотека айтарлықтай төмендеді (-6,7%). Ипотекалық кредиттеу көлемі бойынша келесі үш ірі өңірде (мегаполистерден үлкен айырмашылықпен артта қалса да) әртүрлі динамика байқалады: Шымкентте ипотека беру өсті (+23,0%), ал Қарағанды (-7,8%) және Ақтөбе (-2,2%) облыстарында азайды.
Тұрғын үй нарығына әсері
Ипотекалық кредиттеудің баяулауы елдің тұрғын үй нарығына күтпеген соққы берді. ҚР Әділет министрлігінің деректері бойынша 2026 жылдың тоғыз айында мәмілелер саны 5,6%-ға азайып, 296,7 мың бірлікті құрады (-17,6 мың). Негізгі құлдырауды екі астана берді: Астанада мәмілелер саны 11,3 мыңға (-17,8%, 52,8 мыңға дейін) қысқарса, Алматыда 5,5 мыңға (-8,6%, 57,8 мыңға дейін) азайды.
Зейнетақы жинақтары мен ПМД факторы
Ипотекалық кредиттеу тұрғын үй жағдайын жақсартуға арналған зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу көлемін айқындайтын ең төменгі жеткіліктілік шектері (ПМД) көтерілгеннен кейін баяулады. Бұны Kursiv Research есептеулері көрсетеді. Олар 2025 жылдың желтоқсанындағы ажиотажды сұраныстан кейін ипотекалық нарық қалыпты динамикаға оралып, зейнетақы қорынан алып қою көлемі 45 млрд теңге деңгейінде тұрақталған сценарийге негізделген.
Дәл осылай ағымдағы жылдың алғашқы айларында болды. 2026 жылдың I тоқсанында ажиотажды сұраныс басылды. Ол, бір жағынан, кейбір сатып алушылардың құрылыс салушылар үшін ҚҚС енгізілуі тұрғын үй бағасын кемінде 16%-ға өсіретініне сенімділігінен туындаса, екінші жағынан, әзірлеушілер өз мәлімдемелерімен бұл сенімді нығайтты (Қазақстан Риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко бұл ажиотажды «құрылыс салушылар тарапынан сұранысты қоздыру» деп атады). Сонымен қатар, сұранысты 2025 жылдың желтоқсанының басында жарияланған ЕНПФ-ның ПМД-ны 10%-ға арттыру туралы хабарламасы қоздырды, оны қор жоғары инфляциямен түсіндірді.
Нәтижесінде тек бір айда, 2025 жылдың желтоқсанында, салымшылар ЕНПФ-тан 229,2 млрд теңге алды, бұл жылдық алып қою көлемінің төрттен бірі. Сол айда 251,5 млрд теңге ипотека берген банктер үшін желтоқсан 2025 жыл бойы екінші нәтижелі ай болды. Салыстыру үшін: 2026 жылдың I тоқсанында ЕНПФ-тан алып қоюдың орташа көлемі 44,9 млрд теңгені, ал жаңа ипотекалық несиелердің орташа көлемі 145,9 млрд теңгені құрады.
Есептеулер: ПМД өспесе не болар еді?
Kursiv Research есептеулері келесі айларда ипотека мен зейнетақы алып қою көлемдері бірінші тоқсан деңгейінде сақталған жағдайда (үкімет ПМД-ны көтермесе), 2026 жылдың тоғыз айында ипотекалық несиелер көлемі шамамен 2,0 трлн теңгеге жететінін көрсетеді. Бұл номиналды өсім 14,8% (нақты 9,6% орнына), ал нақты мәнде көрсеткіш шамамен 4,0%-ға өсер еді (нақты 0,9% құлдырау орнына).
ПМД қалай көтерілді?
Бірақ қазақстандықтар ПМД-ның айтарлықтай көтерілетіні туралы хабардар болды. 2026 жылдың ақпанында ҚР Ұлттық банкінің төрағасы Тимур Сулейменов ПМД-ны көтеру жағында сөйледі. Сәуірде ҚР Еңбек және халықты әлеуметтік қорғау вице-министрі Виктория Шегай мұндай жоспарлардың жоқтығын мәлімдесе, мамырдың ортасында сол ведомствоның тағы бір вице-министрі Ербол Туякбаев жыл соңына дейін шектерді қайта қарау мүмкіндігін жіберді.
Нәтижесінде мамырдың үшінші онкүндігінде үкімет жаңа әдістемені бекітті, ал 2026 жылдың 5 маусымынан бастап ПМД салымшының жасына қарай 79%-ға және одан да көп өсті. 30 жастағы ЕНПФ салымшысы үшін жеткіліктілік шегі 5,1 млн теңгеден 9,8 млн теңгеге (+92,2%), ал 40 жастағы үшін екі есе – 6,7 млн теңгеден 13,4 млн теңгеге өсті. Еске салайық, осы шектен асатын зейнетақы жинақтарын тұрғын үй жағдайын жақсартуға жұмсауға болады.
Зейнетақы алып қою көлемі
Тұрғын үй жағдайын жақсартуға арналған зейнетақы жинақтарын алып қою көлемі сәуірде айтарлықтай өсіп (70,4 млрд теңгеге, немесе жылдық мәнде 38,8%-ға), мамырда (102 млрд теңгеге, немесе +162,2%) және маусымда (100,4 млрд теңге; +129,7%) 100 млрд теңге белгісінен асты. Келесі үш айда бұл көрсеткіш 27 млрд теңгеге дейін төмендеді.
ЕНПФ-тан алынып, Отбасы депозиттеріне есептелген қаражат тұрғын үй нарығына бірден түспейді. Бұрын депозиттегі зейнетақы ақшасын алты жыл ішінде пайдалану талап етілсе (бастапқыда мерзім үш жыл болған), 2026 жылдың күзінде бұл шектеу толығымен алынып тасталды. Осыны ескерсек, зейнетақы қаражаты ипотека нарығына әсерін жалғастырады, бірақ оның әсері біртіндеп сөнеді. Сонымен қатар, экономикада тұрғын үйге сұранысты одан әрі төмендетуі мүмкін факторлар қалыптасты. Қазақстанда жаңа тұрғын үй бағасы 14 ай қатарынан екі таңбалы қарқынмен өсуде (2025 жылдың тамызынан 2026 жылдың қыркүйегіне дейін). Қайталама нарықта да жағдай ұқсас болды: шаршы метр құны он ай қатарынан екі таңбалы қарқынмен өсті (2025 жылдың қыркүйегінен 2026 жылдың маусымына дейін). Мұның бәрі халықтың нақты табысының әлсіз өсуі аясында болып отыр (+0,7% 2026 жылдың II тоқсанында).
Реттеушінің шектеулері
Тағы бір тежеуші фактор реттеуші тарапынан болатын шектеулер болуы мүмкін. Келесі жылдан бастап ҚР Ұлттық банкі қарыз алушының кірісіне қатысты борыш коэффициентінің (КДД) шекті мәнін сегіз жылдық табыс деңгейінде белгілеуді жоспарлап отыр. Бұл көрсеткіш қарыз алушының барлық өтелмеген несиелері мен микрокредиттері (жоспарланған кредитті қоса алғанда) бойынша жиынтық берешегінің жылдық табысқа қатынасын білдіреді, ол 2024 жылдың тамызынан бастап есептеледі, бірақ әзірге тек сынақ режимінде әрекет етеді.
«Халықты кредиттеу сегментіндегі салқындау белгілерін ескере отырып, Ұлттық банк КДД көрсеткішін жекелеген несие түрлері, соның ішінде автокредиттеу, ипотекалық тұрғын үй несиелері және кепілсіз тұтынушылық несиелер бойынша бақылауды жалғастырады, олар үшін дифференциалды шекті мәндерді белгілемейді. Бөлшек кредиттеу сегментінде тәуекелдер өссе...» делінген хабарламада.