Қазақстанда банк депозиттерінің жоғары мөлшерлемелері инвесторлар үшін пәтерді жалға беру мақсатында сатып алуды тартымдылығын төмендетті. 10-нан 30 млн теңгеге дейінгі капитал кезінде банк салымдары қазіргі уақытта жалдауға арналған жылжымайтын мүлікке қарағанда жоғары ағымдағы табыстылықты қамтамасыз ете алады. Соған қарамастан, егер нысанды нарықтық құнынан айтарлықтай жеңілдікпен сатып алу мүмкін болса, тұрғын үй сатып алу қызықты нұсқа болып қала береді. Бұл туралы Qazaqyia.kz порталы Kursiv Media басылымына сілтеме жасап хабарлайды.

Осындай бағаны Arbat Real Estate компаниясының басқарушы директоры, премиум жылжымайтын мүлік бойынша сарапшы Виталий Шалаев ұсынды. Жылжымайтын мүлік нарығында 20 жылдан астам тәжірибесі бар маман 10, 30 және 50 млн теңге көлеміндегі инвестициялар мысалында депозиттер мен пәтерлердің әлеуетті табыстылығын салыстырды.

2026 жылдың қазанында Қазақстан Ұлттық Банкінің базалық мөлшерлемесі жылдық 16,25% құрайды. Жыл басында бұл көрсеткіш 18% деңгейінде болған, алайда мөлшерлеме төмендегеннен кейін де банк салымдары бойынша мөлшерлемелер жоғары болып қалуда.

BankInfo Deposit Index деректері бойынша, қыркүйек айының соңында он банктің теңгелік депозиттері бойынша ең үздік жылдық мөлшерлемелер индексі 16,11% құрады. Жекелеген үш айлық қысқа мерзімді салымдар жылдық 19-20% дейінгі табыстылықты ұсынды.

Осы жағдайда жалға беру үшін пәтер сатып алу бұдан былай сөзсіз тиімді шешім болып көрінбейді. Инвесторлар жалдау түсімдерімен қатар жөндеу шығындарын, тұрғын үйді ұстау шығындарын, салықтарды, бос тұру кезеңдерін және жылжымайтын мүлік құнының ықтимал өзгерістерін ескеруге мәжбүр.

Шалаевтың пікірінше, депозиттердің артықшылығы капиталды жаңа инвестициялық шешімдер үшін қолжетімді күйде сақтау мүмкіндігінде де жатыр. Мерзімінен бұрын алу шарттары нақты банк өніміне байланысты.

10 млн теңге болған жағдайда сарапшы қаражатты қысқа мерзімді теңгелік депозитке орналастыруды неғұрлым ұтымды деп санайды. Бағдар ретінде ол банктерде мұндай ұсыныстар болған жағдайда жылдық 18-20% мөлшерлемелері бар үш айлық салымдарды қарастырады.

Жылдық 18% табыстылық кезінде 10 млн теңгені үш айға орналастыру шамамен 450 мың теңге әкеледі. Егер мөлшерлеме 20% болса, есептік табыс 500 мың теңгеге дейін артады. Бұл сомалар пайыздарды капиталдандырусыз есептелген.

Айта кету керек, жылдық 20% салымшының үш ай ішінде капиталдың бестен бір бөлігін алатынын білдірмейді. Мұндай оңайлатылған есептеу кезінде тоқсандағы нақты табыстылық шамамен 5% құрайды.

Шалаевтың бағалауы бойынша, Алматыда 10 млн теңге бюджетімен инвестициялық пәтер сатып алу қосымша қаржыландыруды талап етеді. Бұл қаражатты ипотека бойынша бастапқы жарна ретінде пайдалануға немесе салынып жатқан тұрғын үй сатып алуға бағыттауға болады, алайда екі нұсқа да қосымша тәуекелдерді болжайды.

Қысқа мерзімді депозит жылжымайтын мүлік сатып алу туралы шешімді кейінге қалдыруға және неғұрлым тартымды ұсыныстарды күтуге мүмкіндік береді. Сонымен қатар, инвестор қаражатты мерзімінен бұрын алу шектеулерін және салым мерзімі аяқталғаннан кейін мөлшерлемелердің ықтимал өзгеруін ескеруі қажет.

30 млн теңге сомасы шағын пәтерді жалға беру үшін сатып алуды қарастыруға мүмкіндік береді. Алайда есептеулер қазіргі депозиттік мөлшерлемелер кезінде банк салымы жылжымайтын мүлікті ұстау шығындарынсыз жоғары табыс қамтамасыз ете алатынын көрсетеді.

Мысал ретінде Шалаев құны 30 млн теңге болатын, айына 250 мың теңгеге жалға беруге болатын пәтерді келтіреді. Жылына меншік иесі 3 млн теңге алады, бұл 10% жалпы табыстылыққа сәйкес келеді.

Егер пәтер 35 млн теңге тұрып, 270 мың теңгеге жалға берілсе, жылдық жалдау түсімі 3,24 млн теңге болады. Бұл жағдайда табыстылық шамамен жылдық 9,3% дейін төмендейді.

Көрсетілген сомалар меншік иесінің шығындарын есепке алмайды. Жөндеу, тұрғын үйді ұстау, салықтар және жалдаушылардың болмауы мүмкін кезеңдерден кейін нақты табыстылық төмен болады.

Салыстыру үшін, 30 млн теңге көлеміндегі депозит шартты жылдық 18% мөлшерлеме кезінде жылына 5,4 млн теңге әкелуі мүмкін. Бұл құны 30 млн теңге болатын пәтердің жалпы жалдау табысынан 2,4 млн теңгеге артық.

Алайда мұндай нәтиже 18% мөлшерлеме жыл бойы сақталған жағдайда ғана мүмкін. Қаражатты қысқа мерзімге орналастырған кезде кейінгі ұзарту шарттары өзгеруі мүмкін.

Шалаев сондай-ақ 2027 жылы тұрғын үйдің қайталама нарығында жекелеген нысандардың құнының төмендеуін жоққа шығармайды. Бұл сарапшының болжамы, болашақ кезеңнің расталған тенденциясы емес.

50 млн теңге капитал кезінде сарапшы жылжымайтын мүлікті ең алдымен елеулі жеңілдік болған жағдайда қарастыруды ұсынады. Оның бағалауы бойынша, Алматы нарығында негізделген нарықтық құнға қатысты 10-15% жеңілдікпен пәтерлерді іздеуге болады.

Құны 50 млн теңге болатын, айына 350-370 мың теңгеге жалға берілетін пәтер жылына 4,2 млн-нан 4,44 млн теңгеге дейін әкелуі мүмкін. Мұндай нысанның жалпы жалдау табыстылығы шамамен 8,4-8,9% құрайды, ал шығындарды есепке алмағандағы есептік өтелу мерзімі 11-12 жылға жетеді.

Егер ұқсас пәтерді 42,5-45 млн теңгеге сатып алу мүмкін болса, көрсеткіштер өзгереді. Сол жалдау ақысы сақталған жағдайда салынған капиталдың табыстылығы шамамен жылдық 9,3-10,5% құрайды, ал өтелу мерзімі шамамен он жылға қысқарады.

Шалаевтың пікірінше, инвестициялық жылжымайтын мүлік үшін қолайлы бағдар 10-12 жыл ішінде өтелу болып табылады. Сонымен қатар, маман жалдау түсімдерін ғана емес, нысанның нарықтық құнының өзгеру перспективаларын да бағалауды ұсынады.

Сәйкес пәтер жоқ кезде банк депозиті балама болып қала береді. Шартты жылдық 18% мөлшерлеме кезінде 50 млн теңгені орналастыру, егер тиісті шарттар бүкіл кезең бойы сақталса, жылына 9 млн теңге көлемінде есептік табыс қамтамасыз ете алады.

Arbat Real Estate бақылаулары бойынша, Алматының жылжымайтын мүлік нарығы біртіндеп сатып алушылар үшін қолайлырақ бола түсуде. Компания тәжірибесінде бір белсенді сатып алушыға сегіз-тоғыз бәсекелес пәтер ұсынысы келуі мүмкін.

Шалаевтың айтуынша, таңдаудың ұлғаюы сатып алушыларға бағаны неғұрлым белсенді талқылауға және сатушылардан жеңілдіктерге қол жеткізуге мүмкіндік береді. Бұл әсіресе жылжымайтын мүлікті шектеулі мерзімде сатуға мүдделі меншік иелеріне қатысты. Мұндай жағдайларда жеңілдік 10-15% жетуі мүмкін.